Absicherung aus einer Hand
                 

Baufinanzierung ohne Eigenmittel: Banken erwarten starke Bonität

Bei einer Vollfinanzierung bringst Du als Kreditnehmer keine eigenen Mittel für das Haus oder die Wohnung auf, sondern finanziert die Immobilie komplett über Fremdkapital.

Banken vergeben Darlehen an Selbstnutzer in der Regel nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze, welche bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes liegt, die restlichen 20 bis 40 Prozent mussen die Darlehnesnehmer aus eigenem Ersparten bestreiten. Die Kreditinstitute wollen auf diese Weise sicherstellen, dass sie keine Verluste einfahren, falls der Kunde zahlungsunfähig und die Immobilie veräußert oder zwangsversteigert werden muss.

Es sind jedoch grundsätzlich auch sogenannte Vollfinanzierung möglich. Du deckst dann 100 Prozent der Kosten über ein Immobiliendarlehen ab. Eine 105- oder 110-Prozent-Finanzierung kommt zustande, wenn Du auch noch die Erwerbsnebenkosten wie Notarkosten, Maklergebühren usw. über das Darlehen finanzieren willst.



Risiken der Vollfinanzierung

Die Konditionen und der Ablauf einer Vollfinanzierung entsprechen denen einer Finanzierung mit Eigenkapitalanteil. Der große Unterschied besteht in der Höhe des Sollzinssatzes.

Da die Bank ein größeres Risiko eingeht, wenn sie Deine Immobilie vollfinanzieren, setzt sie die Darlehenszinsen in der Regel bis zu 1 Prozent höher an als bei einer vergleichbaren Finanzierung mit Eigenkapital. Das führt nicht nur dazu, dass die Gesamtkosten für die Baufinanzierung spürbar steigen, sondern birgt auch für die Zukunft ein Risiko in sich. Denn nach Ablauf der Zinsbindungszeit musst Du einen noch entsprechend höheren Restschuldbetrag tilgen. Sind in der Zwischenzeit die Zinsen gestiegen, können sich dadurch auch die Raten des Folgedarlehens enorm verteuern und – im schlimmsten Fall – sogar unbezahlbar werden.

Aufgrund dieses Risikos musst Du bei einer Vollfinanzierung höhere Tilgungsleistungen erbringen als bei einem herkömmlichen Darlehen. Üblich ist ein anfänglicher Tilgungssatz von zwei oder drei Prozent. Somit steigt Deine monatliche Belastung aus Zinsen und Tilgung oft auf das Doppelte wie bei Finanzierungen mit Eigenkapital.


Darauf solltest Du achten

Angesichts der derzeit niedrigen Zinsen ist es für Vollfinanzierer ratsam, eine möglichst lange Laufzeit zu vereinbaren. So sicherst Du Dich für die Zeit nach der Zinsbindungsphase ab. Empfehlenswert ist ein Zeitraum von bis zu 20 Jahren, da in dieser Zeit die Restschuld deutlich sinkt. Die Ratenhöhe liegt dann später selbst bei gestiegenen Zinsen noch in einem erträglichen Rahmen.

Achte darauf: Als Kreditinteressent solltest Du mehrere Angebote miteinander vergleichen. Die Zinssätze der Kreditinstitute unterscheiden sich mitunter erheblich. Dies kann sich besonders bei Vollfinanzierungen auswirken. Aufgrund der hohen Darlehenssumme führen bereits kleine Zinsabweichungen zu deutlich höheren Kosten.



 
 
 
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