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Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

In der Regel handelt es sich bei der Baufinanzierung um ein Annuitätendarlehen. Du zahlst in gleichbleibenden monatlichen Raten (Annuitäten) über die vereinbarte Laufzeit die Darlehensschuld ab. Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Monat für Monat verringert sich die Restschuld, somit werden mit der Zeit auch die Zinsen geringer und die Tilgung geht immer schneller voran. Daher legen Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung nur eine "anfängliche Tilgung" fest – sie steigt mit jeder Rate.

Da es bei einer Immobilienfinanzierung um sehr hohe Summen geht, ist das Darlehen am Ende der Laufzeit meist nicht komplett getilgt – eine Anschlussfinanzierung muss her. Kreditnehmer verhandeln einen neuen Zinssatz und können den Anbieter wechseln.

Tipps und Tricks im Ratgeber Baufinanzierung  

Damit Deine Baufinanzierung auf einer soliden Basis steht, musst Du einiges beachten und zahlreiche Fragen vorab klären.
Z.B. ob Du Eigenkapital hast, wie lang eine Zinsbindung sein soll, ob Du staatlichen Förderung i Anspruch nehmen kannst und willst.

Eigenkapital berücksichtigen

Auch bei den aktuell niedrigen Bauzinsen ist von einer Baufinanzierung nur mit Fremdkapital dringend abzuraten (100% Finanzierung). Du solltest neben der Grunderwerbsteuer, den Kosten für Notar und eventuelle Maklercourtage mindestens 20 Prozent des Kaufpreises auf der hohen Kante haben. Auf jeden Fall sollten wenigstens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.
Je weniger Eigenkapital Du in die Finanzierung einbringst, desto mehr treibt das den Zinssatz und die monatliche Rate des Darlehens in die Höhe. Auch fehlt ein nötiger Sicherheitsspielraum.

Zinsbindung festlegen

Bis wann soll das Baudarlehen abbezahlt sein? Als Mittel zur Altersvorsorge sollte deine Baufinanzierung so aufgebaut sein, dass das Darlehen bis spätestens zum Eintritt in den Ruhestand getilgt wurde – schon alleine deshalb, da ab diesem Zeitpunkt mit einem geringeren Einkommen zu rechnen ist.
Für mehr Sicherheit sorgt eine lange Zinsfestschreibung: 20 bis 25 Jahre Zinsbindung mögen anfangs etwas teurer als klassische 10-Jahres-Darlehen sein, sind aber viel besser planbar und gerade bei niedrigen Bauzinsen attraktiver denn je. Maximale Sicherheit bietet ein Volltilgerdarlehen. Folgende Übersicht zeigt, wie sich die Zinsen entsprechend der Zinsbindungsfrist unterscheiden.

Zinsentwicklung für Baukredite

Konditionen im Vergleich

Steht die Höhe der Finanzierung und die gewünschte Dauer der Zinsbindung fest, lassen sich Baudarlehen miteinander vergleichen. Neben dem Sollzins und Effektivzins ist beim Vergleich auch die Transparenz wichtig. Der Anbieter soll eine Aufstellung aller anfallenden Kosten und Sonderbedingungen liefern, damit Sie die Gesamtkosten verschiedener Angebote gut vergleichen können. Für die Baufinanzierung stehen zahlreiche alternative Anbieter zur Verfügung – alleine der Vergleich auf Verivox.de umfasst Hunderte von Banken, Versicherungen und Bausparkassen.

• Zu den wichtigsten Konditionen beim Baufinanzierungsvergleich zählen etwa:
  

• Nach wie vielen Jahren soll das Darlehen abbezahlt werden? Der Tilgungsrechner ermittelt, welche Laufzeit Sie bei welcher Tilgung erwartet.
• Wie viele Jahre Sollzinsbindung sind erwünscht?
• Können Kreditnehmer kostenlose Sondertilgungen leisten oder den Tilgungssatz anpassen?
• Soll die Bank mehrere Monate ohne Bereitstellungszinsen anbieten?
  
  

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Läuft die Sollzinsbindung aus, steht eine Anschlussfinanzierung an: Bauherren nehmen einen neuen Darlehensbetrag in Höhe der ausstehenden Restschuld auf. Sie können entweder bei derselben Bank bleiben (Prolongation) oder mit einem Vergleich zu einem neuen Anbieter wechseln. In beiden Fällen werden die Darlehenszinsen ausgehend von der aktuellen finanziellen Situation neu berechnet.
In Niedrigzinsphasen, wenn eine Zinserhöhung wahrscheinlich ist, können Kreditnehmer bereits Jahre vor Ende der Sollzinsbindung ein Forward-Darlehen abschließen. Hier werden die Zinsen bis zu 36 Monate vor der Auszahlung des Darlehens festgelegt, um aktuell günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Fördermittel nutzen

Bei der Baufinanzierung stellt sich natürlich die Frage, inwieweit staatliche Förderung genutzt werden kann. Mit dem Wohn-Riester erhalten Eigentümer selbst genutzter Immobilien eine Grundzulage von 154 Euro jährlich. Für jedes vor 2008 geborene Kind kommen 185 Euro, für später geborene Kinder 300 Euro hinzu. Für Familien mit Kindern kommt auch das Baukindergeld hinzu.
Ferner fördert die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Bau oder Kauf eines Eigenheims sowie die energetische Sanierung mit sehr günstigen Krediten oder Zuschüssen. Ausschlaggebend für die Förderung sind die sogenannten KfW-Effizienzhaus-Standards, die sich nach der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV2009) richten. Einen Überblick der Fördermöglichkeiten bietet der Ratgeber KfW-Förderung für Neubau, Kauf und Modernisierung.
 Darüber hinaus sollte sich jeder Häuslebauer bei seinem zuständigen Bauamt über Förderungen durch sein Bundesland und ggf. Stadt oder Kommune informieren.

Familie absichern

Zur Baufinanzierung gehört auch die Absicherung der Familie. Eine Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung (eine besondere Form der Risikolebensversicherung) kann die Hinterbliebenen davor bewahren, die Immobilie im Fall der Fälle veräußern zu müssen. Auch für Versicherungen bietet Verivox übersichtliche Vergleiche.

Bonität beeinflussen nicht beeinträchtigen

Zu viele Kreditabfragen und die falsche Art der Abfragen können die Bonität beeinträchtigen. Bei einem Kreditantrag prüft jeder potenzielle Geldgeber Deine Bonität, indem er u.a. bei der Schufa eine Abfrage einleitet. Dass diese Abfrage erfolgt, wird in Deinem Bonitätsprofil registriert. Wird die Schufa-Anfrage als Konditionsanfrage deklariert, ist alles ok, es kommt zu keiner negativen Belastung des Schufa Scoring – anders sieht es bei einer als Kreditanfrage gekennzeichneten Anfrage aus.
Deshalb solltest Du als Kreditnehmer immer darauf achten, welche Art der Schufa-Anfrage erfolgt. Die Bank oder der Vermittler muss Dir diese Auskunft auf Nachfrage erteilen.

Der Weg über uns!

Die für Dich sicherste Variante ist es, Kreditanfragen mit uns und über unseren Vergleichsportale zu stellen. Hier findest Du nicht nur die echten, aussagekräftigen Zinsen. Wir kooperieren zudem bei der Beantragung von Kreditanfragen mit über dreihundert Bankpartnern. Dort werden Deine Anfragen gleich vorab und erst die beste Bank, die Du auch nehmen würdest, erhält die endgültige Anfrage.

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